北京楼市分化高端第居所成市场热产品力量

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北京第1季度的房产市场，普通住宅市场销售略现萎缩，但是，高端住宅依然保持稳定态势。北京市房地产交易管理数据显示，高端新建商品住宅3月份共销售354套，环比上涨200%，同比上涨9.9%。

刚需受自住房冲击，宅地供应量价齐升

4月19日，伟业我爱我家发布统计数据显示，北京4月上半月新增商品住宅（剔除保障性住房）共计4197套，其中期房项目13个，房源4044套。这是本年度自3月份下半月迎来集中供应潮以来的再次放量供应，也是本年度第2个商品住宅期房半个月内供应超过4000套的月份。和供应放量形成鲜明比较的是，一手住宅销售市场仍然冷清。根据伟业顾问数据平台，4月上半月一手住宅共销售1280套，市场供过于求的矛盾继续加剧。4月上半月一手住宅供销比达3.3:1，创下历史新高。

21世纪不动产集团市场发展核心总监桑豫峰表示，在一批又一批自住房价偏低的影响下，刚需楼盘不得不下调售价；另一方面，自住房也拦截了大批刚需客户，一起构成了拉低今年楼市预期的两个重要因素。

然而，从4月中上旬实际的市场表现看，北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年初至今，北京市宅地销售宗数超28宗，与去年同期持平；规划建设面积超540万平，比去年同期451万平增长19.7%；宅地销售总金额超702亿，比去年同期394亿增长78%。宅地供应量、价齐升的特征十分明显。

亚豪机构市场总监郭毅表示，在自住型商品房横空出世、整体市场销售缩水的态势下，各个层级市场已经做出了新一轮分化调整。一方面，刚需市场进入以价换量的跑量通道，在高地价、高周转的压力下，公寓豪宅、别墅在内的高端市场销售价格不断上涨，以抗跌保值来寻求高净值客群的认可。

高端市场一路走高，改良型住宅成优选

根据亚豪机构统计数据显示，3月，在北京29个推盘项目中，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达11个，占比近四成，远高于今年前2个月25%的市场份额。同时，中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为15%，而刚需盘的平均涨幅仅为6%，明显，高端市场走出了量跌价涨的独立行情。

据业内人士处泄漏，近期有多个“地皇”项目正在酝酿以每平方米10万至15万元的价格入市，第1太平戴维斯等国际代理机构乃至预测，2014年高端市场至少一半的新入市一等公寓项目的销售价将超过每平方米10万元。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，相比与刚需产品来讲，中高端项目的竞争压力也并不急迫，反而由于房企开发刚需盘的利润率下降，中高端项目成为房企实现高利润的产品，因此更不会平价抛售，这将造成中高端项目的市场价格在2014年稳中有升。

中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，本次楼市调整属于市场自发行为，让市场发挥作用，选择它需要的产品。

“单独二胎放开是很关键的政策”，中原地产领头分析师张大伟认为，愿意生育二胎的家庭，通常都有一定的购房能力，但距离购买高端豪宅大多还有一定差距，所以高端改善型住宅将成为这些人的优选。粗略统计，在北京约有20万户家庭有生二胎的意愿，而这些家庭中很多有中高端改善的需求。

北京房地产协会秘书长陈志也判断，从今年1、2月的销售数据来看，改善型住宅交易延续放大，改善需求继续呈上扬趋势。而现阶段拿地价格走高，同时导致商品房售价居高不下，其中改善型住宅在走量和价格上相对稳定，稳中有升，侧面反映出市场对改良型产品的需求是强烈的。

望京金茂府树区域标杆，好楼加推深受热捧

近日，位于望京金茂府社区的北京景山学校朝阳学校，已正式开工建设，这让3月底开盘就深受追捧的望京金茂府更惹人注意。

据了解，3月30日，方兴地产的高端项目望京金茂府，推出了4期核心盛境好楼产品，深受市场热捧，延续前三期销售佳绩，再创高*住宅快销神话，领跑了北京高端市场，引发市场关注和热议。据悉，继此次四期6号好楼盛大开盘销售之后，应市场需求，望京金茂府将再次加推32席好楼大宅，这是项目较后一栋220㎡舒阔三居和270㎡奢雅四居的好楼产品，均以准现房出现，目前已进入精装修阶段。

业内预测，在当前高端产品供不应求的情况下，望京金茂府价格将可能延续走高。

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