先买后退大炒作解读楼市5月井喷真相林琳张

先买后退大炒作：解读楼市5月井喷真相！_林琳,张忠

一边是金融危机下的楼市迎来井喷行情，一边是退房大单集中出现。犹以杭州、北京等地楼市为甚。 退房大单的背后究竟隐藏了那些不为人知的秘密？ --这是去年底今年初因为资金链紧张而走投无路的开发商们，通过虚假交易利用自然人信用向银行套取资金的冰山一角。 --随着市场转暖，开发商又想借机将"自卖自买"的房产悄悄出货。 --出于对通货膨胀的恐惧而卷土重来的炒房客，扮演了楼市接盘的角色，成了楼市井喷的幕后推手之一。 令人担忧的是，当前的楼市还有更多的秘密尚未解开--是什么样的兴奋剂让冰冻已久的楼市陡然亢奋，开发商急切的退房在昭示着什么，源源不断涌入的接盘资金又从何而来，如果楼市再度倒下，它会选择谁来做它的陪葬者？ 资料图片 退房大单频现楼市 ５月，杭州楼市成交突然井喷，当地透明售房随即出现了涉及三个楼盘、总金额近亿元的退房大单。 位于杭州城西的某楼盘，是当地一家着名房地产开发商在当地开发的高端商品房，市场价每平方米在三万元左右。从这个楼盘８套高档住宅的半年里的卖房和退房，可以大致勾勒出这家在全国各大城市都广为投资，准备Ａ股上市开发商去年以来在资金链上经历的生死挣扎。 杭州透明售房显示，５月５日，原购买人王某退售该楼盘住宅４套，涉及面积１１５３.０５平方米，金额约３３００多万元。５月８日，原购买人徐某退售该楼盘住宅４套，涉及面积１２７３.５２平方米，金额约３７００多万元。这两笔大单，总共涉及金额在７０００万元左右。 杭州市房地产管理局批准了这两笔退房合同。据了解，两位买家个人资金较为充裕，去年底受这家房产公司所托，以每平方米三万元左右的市场价购入这批滞销房产，其实是通过房产抵押的方式，以个人信用从银行取得贷款，为陷入资金困局的房产公司解围。 有专家认为，一些房地产企业当时就差一口气，银行不可能再贷给他们资金，７０００万元足以压垮一个企业。 银根紧缩之下，无法以其它名义从银行取得金融支持的开发商，只能曲线求助于相比之下较为宽松的个人按揭。这在程序上完全合乎法律，较之高利贷更是稳妥得多，于是地产商们竞相效仿。 ５月２０日。杭州城西楼盘香墅同一天退房５套，涉及面积３２７.３１平方米，金额约１０００万元，原购买人为该楼盘开发商的合作者杭州润安投资有限公司。 ５月２６日。城北一楼盘退房６套，涉及面积５４３.８２平方米，金额约９００多万元，原购买人为该楼盘的投资方之一的浙江广源建设集团有限公司。 整个五月份，杭州透明售房上显示的退房记录为１３５套，是今年以来最多的一个月份。 此时，退房潮已经从北京、深圳到南京、西安、长沙等地逐渐蔓延全国。 开发商自买自卖属法律真空？ 杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的"高额退盘"情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。 随后，杭州市房管局发布调查报告称：前不久市场行情出现低迷交易量直线下降，企业资金出现了困难，有个别开发企业通过多种途径来解决运作中资金困难的问题。 调查报告说，从５月份透明售房显示，杭州的商品房成交１００７２套，退房１１９套，退房率为１.１８％，据报道，如北京前段时间的退房率在３０％左右。随着房地产市场的回暖以及房地产市场的稳定发展，有一部分开发项目缓和了资金困难问题，就进行了退房并进行销售。因此这些情况形成了透明售房上的退房信息。 报告称：至于是否会存在风险，金融部门一定会关注和进行控制的。 事实上，相关部门、地方政府对于这一现象并不是没有注意到，但从交易行为与交易手续上来看，这些操作并没有明显的违规，更谈不上违法。杭州市提出要"依法依规"进行处理，并非易事。同时，虚假"退房潮"的操纵者也很清楚相关法规方面的漏洞，明显违法的事他们是不敢做的。 杭州市市长蔡奇说，房价高低总体上属于市场行为，但保持房地产市场健康平稳发展，政府也必须有所作为。 不少民认为，少数开发商哄抬房价、绑架市场，本身就是市场乱象；而其中如果查不出明显违法行为，就更是乱象后的怪象。在这种情况下，尽快推进法制建设不断完善，显得必要而又迫切。 但是对于这一法律真空，显然房管局显得力不从心。杭州市房管局在调查报告的最后称：我局得知情况后，根据我局职能及时对开发企业进行了调查和指导，并重申了规范房地产市场的有关规定。目前，企业正在进行相关的自查和规范。 谁也不知道还有多少笔法律手续上看不出破绽的假按揭从银行取得了贷款，还有多少投向实体经济的项目贷款和流动资金瞒天过海进入楼市。 楼市为何突然井喷？ 令人意外的是，这些退掉的房源刚刚过了三天公示期，马上就有购房者接盘，被突如其来的购买力消化一空。 "这段时间市场好了，如果有购房者看中开发商手里的这批’自产自销’的房子，他们就会解除合同再销售，近期同个楼盘出现多套退房几乎都是这种情况。"浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。 今年５月，杭州楼市以几近疯狂的数字刷新历史纪录，成交量高达１００５８套，而２００７年６月创下的最高纪录也不过是６０００多套。连房产商们自己也没有想到，楼市的历史新高会在金融危机影响还在持续的时候如此快地到来。 这个城市与楼市紧密相关的行业迅速进入牛市的兴奋状态。 去年因为市场低迷不得不收缩战线，甚至关闭部分门店的二手房中介，最近有的门店营业时间已经延长到凌晨两点。"客户的兴致很高，我们根本打不了烊。"一家中介公司的经纪人告诉。 人们又开始通宵排队买房，杭州下沙、滨江等地许多楼盘都是在短短一两天里销售一空，２００７年底消失的房产公司销售部门口漏夜排队的景象又重现出现。 杭州市产权交易中心两层楼的大厅都人满为患，办证人员抱怨没法休息，因为最多的一个房产经纪人一次办了８０本房产证。 楼市库存被迅速消化。５月份杭州市新推出的房源为６７万平方米，但是成交量高达１０８万平方米，存量房跌破两万套大关。如果按照５月份一个月一万多套的消化速度，杭州很快就会无房可售。 谁在接盘房地产？ 如果说今年一季度楼市的价跌量升是政策利好效应显现，刚性需求转化为现实购买力的必然结果的话，四、五两个月的井喷行情则绝非单纯的自住需求所能推动的。几个月前还信奉危机下"现金为王"，把钱紧紧捂在手里的企业家，最近突然急切地为手中的资金寻找出路，沉寂了一段时间的游资又开始暗流涌动。 投资客的大批出现让房地产开发商始料不及。位于杭州滨江新区的楼盘蓝色钱江，前来买房的几乎全是温州人，售楼小姐形容他们"一不看房，二不问面积，三不管户型，只要有房就下单，一买就是一个单元，有的一口气可以买下三十几套。"一名远在西班牙的温州人居然一个就买下两套价值１０００多万元的远郊排屋。 绿城房产在温州开发的一个楼盘，两天之内售完，回收资金２０亿元。 建设银行一位个贷经办人告诉，夫妻双方来买房，一人买一套，都买市中心的小套，这样的客户去年基本绝迹，今年又多起来了，"我经手的最多的一个客户用家里人的名义一口气买了５套房。" 华邦地产信息部主任韩伟军认为，从成交来分析，大约一半是自住型的消费，单纯投资炒房的大约占了三成，还有一部分购房者是兼俱投资和自住的目的。带有投资性的购房接近５０％。 韩伟军说，刺激投资客抄底楼市的主要原因，除了楼市价格下调、购房税费从房价的１０％下调至１％以外，宽松的货币政策对投机资金非常有诱惑力。据了解，以一套１００万元房产，首付２０万计算，今年与去年相比不仅首付可以省下２０万元，每个月还可以少付给银行将近１０００多元。 不过，赵杭生认为，以温州人为代表的炒房团这次卷土重来，与众多预测机构对中国经济率先复苏之后率先进入通胀的预言不无关系。流动性已然泛滥，原材料价格悄然回升，嗅觉异常敏锐的温州人首先想到的就是让自己的资金进入房地产这个无论何种时候都最为安全的"避风港"。与楼市有限的下挫相比，货币无限制的贬值更让他们觉得害怕。 与资本的冲动形成鲜明对比的是，几乎所有的业内人士在诊断当前的楼市都做出了明确的结论，那就是这样的疯狂上涨只能是昙花一现。 赵杭生认为，六月份开始，楼市疯涨的幕后推手将逐一消失：银行一、二季度信贷放出天量以后，下半年贷款收紧，楼市的流动性消失；去年一年积累的刚性需求经过一段时间的集中释放，刚性需求也将萎缩。楼市的回落是必然趋势。