小区民主管理注意事项

小区民主管理注意事项

在过去这些年中，城市的居民小区取得了很大的发展。与以往不同的是，小区中的房屋目前以私人产权为主，都是老百姓们花费真金白银购买所得。居民的身份与来源已经极大地多样化了，不再像过去那样以某个单位的职工为主。小区的物业公司也都是以有偿服务的方式聘请来的。由于大型企业正在逐渐退出小区物业管理领域，许多小区的管理权都已经转移到了小型私人企业手中。以上各种因素都导致小区的物业管理正在日渐成为一个突出的、充斥着纷争的社会问题，且有愈演愈烈之势。结合笔者近期的观察和实践，本文略为论述一下小区民主管理中的若干问题。

居民房屋完全属于居民私人所有，而小区管理是私人居民之间的公共事务，并且仅限于小区内的居民之间，因此，这里只能搞民主管理，这是我国城市居民应当充分行使民主管理的领域。这种民主权利是非常宝贵的，在原则上不应受到任何外部力量的干涉。参与小区民主管理也是小区居民的基本义务。既然购买了住房，居民就有义务分出一定的时间、精力和资源来关注小区内的公共事务，参与讨论、表决、投票等活动，而不能平时牢骚满天飞，到了依照程序来进行自由表达的时候却默不作声，漠不关心，结果让一些消极势力趁机钻了空子。所以，小区民主管理为小区居民进行自主维权、自我动员、自我教育、相互联络和充分协商提供了重要的机会，它是民主建设的重要尝试，应当得到社会各方面的重视。

目前，小区管理的一个突出问题是买卖双方的情况不够对称。物业公司以逐利为目的固然是无可厚非的，可是，在业主方面，由于人数众多，民主管理机制不健全，这就很难有效地组织起来进行意见表达、合同谈判与事后监督。业主们通常只是被动地支付着比较高昂的物业管理费，却享受不到与之相适应的服务。有意见无处提，而有意服务公众的热心居民却得不到足够的支持。这就为物业公司操控局面提供了良机。物业公司一面以"严格管理"的名义阻断居民的串联，防止居民张贴意见书，散发传单，一面与居委会和地方政府中的主管官员相互勾结，行贿受贿，操纵业主委员会选举，以便减少竞争，确保其垄断地位。地方上的黑恶势力甚至也介入进来，对居民进行威逼利诱，试图破坏居民正常行使民主权利。

业主委员会选举是各种力量进行角逐的一个中心环节。一个不当的做法是，地方房地产管理部门（作为对口监管机关）出于简化管理等种种动机，随意制订候选人标准及其他条条框框。这些规定并无法律依据，而它们在客观上损害了民主。例如，国务院颁布的《物业管理条例》中说，房屋的所有权人即为业主，也就是说，所有权人同时享有选举权和被选举权，可是，在实际操作中，"业主"却被简单地解释为房产证的持证人，而不是房屋的实际共有人。由于房产证的持证人通常是男性户主，这就剥夺了其配偶以及广大妇女的选举权和被选举权。这是不合法的，是男权社会的遗毒。笔者认为，由于配偶、子女、父母等直系亲属通常都对房屋拥有明确或隐含的所有权、共有权、继承权等权利，在小区内拥有明显的利益，因此，应当对"业主"的含义作宽松的、扩大的解释，应当把常住于小区之内的家庭成员统统扩大进来，允许每户家庭自由地推出代表参与选举。保障这项权利是非常重要的。这是因为，男性户主往往是家中主要的经济来源，其工作比较繁忙，没有时间和精力参与小区事务，而被剥夺了选举权和被选举权的妇女与老人，通常却既有时间，又有参与的热情。所以，选举管理或指导机关不仅不应当设置种种障碍来刁难他们，还应当积极地欢迎他们。

下列人员通常被排斥在候选人之外：年龄超过70周岁的老人；房屋出租户；拒交物业管理费、维修基金等费用的，以及其他有违法或不良行为的人。这些标准都是某些地方基层监管部门随意制订出来并彼此照搬照抄的，其中没有一条是恰当的。诚然，上述某些情节似乎预示着相关人等好像不宜担任业主委员会委员，但是究竟是否适任，还要看具体的情节，居民们在讨论和投票时也自会作出判断，而不能搞强制性的一刀切。尤其是，一些对小区管理现状不满的居民，由于多次投诉、上访，抵制各种费用的征缴，因此常常被某些基层官员视作"眼中钉"。他们的积极行动原本对于促进小区改善管理是大有益处的，这么一规定，也就恰好把这些人排除在了业主委员会之外，使他们没有机会投身公益活动，也就只好常年作"反对派"了。

除非各楼层的情况差异很大，否则候选人的名额一般不宜按照楼层作机械的分配。这种分配是一种形式主义，它通常只能增加遴选候选人的难度，使得真正热心公益的居民被排除在外。通过这种机械分配产生的委员，由于彼此不够熟悉，未曾协调过立场，导致他们相互冷漠以待，议事效率低下，结果使业主委员会往往近于瘫痪，不能有力地发挥作用。为了避免这种情况，选举监督机关应当鼓励和引导居民们进行积极的交流和串联，应当允许居民彼此之间自由地征集代理投票权。各候选人既应积极地与选民交流，也应积极地彼此交往，以便形成有效的选举主张。交流越深入，选举活动也就越有效；由此产生的业委会，也就能够对物业公司造成有效的制约和监督。为了鼓励委员们的工作积极性，应当提供一定的经济报酬。

按照定义，当前城市中的居民委员会本身是带有居民自治性质的组织，现在加上业主委员会的存在，这就有造成相互竞争的可能。这种竞争可以是良性的。但是，另一方面，据笔者的观察，某些居委会的工作人员对于业主委员会抱有敌视的心理，认为其存在是一种麻烦。鉴于《物业管理条例》中明确规定居委会对业委会负有监督和指导之责，这就为居委会的某些干部们干预业委会选举和运转提供了借口，进而为他们与物业公司相互勾结、侵害居民利益提供了管道。一些居委会干部在选举中不能保持中立性，反而有倾向性地参与其中，煽动鼓噪；再利用他们在制订选举程序中的便利，大肆操纵选举。这是需要警惕和纠正的。

最后还要强调的是，作为一种有益的基层民主练习，业主委员会选举应当充分地实行差额化，完全没有必要再搞那种形式主义的等额选举。