新华视点多重调控有望间接平抑房价生存

房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。

2008年的楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。相较于以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，以及楼市的一些异动现象，是否意味着房地产市场的调整已经开始？对此进行了调查。

“打折风”渐起

“富力又一城”2008年年初，就推出了“买房送5重大礼”的活动：免 ％契税、免10年物业费等。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力，均价2万多元的房子，每平方米可直降5000多元。这一轮楼市“打折风”中，万科无疑是“动作”最大的一个。北京万科有关人士告诉，项目如何定价主要是依据市场情况，对于万科这样项目较多的龙头企业，资金流快进快出是一个重要原则。

“链家地产”市场研发中心的调查显示，目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售，打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明，北京楼市开始进入高位调整期。与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交量持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。北京市房地产交易管理数据显示，今年2月北京市二手房上签约套数仅为1004套，相比1月份降幅超50％，创下自去年7月实行存量房上签约以来的最低点。

房产商正视疯狂拿地风险

进入2008年，曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们，面对土地供应，普遍显现出“发蔫”症状。

1月8日，与两年前曾拍出26亿元“地王”的北京广渠路 6号地仅一街之隔的广渠路15号地惨遭流标。规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标，因参加投标的开发商不足 家也在去年底以流标收场。

土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。去年底，广州推出12宗地块，仅7家单位竞价，最终2块地流拍、5块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠，地处江宁区的一地块以底价成交，楼面地价每平方米2000元，而就在一个多月前，同板块的成交土地楼面地价为每平方米4446元，降幅超过50％。

北京师范大学董藩教授指出，土地价格过高，会严重透支未来的房地产价格。

开发商从未这样缺钱

“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹坦言。

一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

“金融是房地产的‘血脉’，从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京尚房地产公司总经理胡光辉认为，土地价格的降低最终也将传导到一手房，因为地价下跌会大幅减少成本。

破“以地生财”税收格局

“政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为，许多城市房地产税收近年大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

在采访中了解到，依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而ＩＰＯ融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

专家认为，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在，房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。

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