d家具你还等着降房价看看地方政府的底牌吧

[导读]这都是关键。次的楼市调控，一方站的是国家、广大的百姓；一方站的是开发商和炒房客；双方争夺的阵地就是“房价”。

不怕神一样的对手，就怕“神”一样的队友！

曾经一度称霸欧洲的法兰西第一帝国皇帝 —— 拿破仑·拿巴在滑铁卢之战中的功败垂成，就是拜“队友”不给力所赐。

而历史上，这样的“悲剧”实在是太多太多···

当下，虽然没有了大规模的战争，但每一场球赛、每一次谈判、每一次政策的博弈，其实，都是一场战争的重现。

队友的配合、舆论的引导 ··· 都直接决定着最后的胜负。

比如这次的楼市调控，一方站的是国家、广大的百姓；一方站的是开发商和炒房客；双方争夺的阵地就是“房价”。

任何一方的队友“不给力”，都有可能彻底改变房价预期，让房价朝着另一方期待的方向走去。

而这一次为了摁住房价，国家队可谓是费了九牛二虎之力，单是今年以来就出台了150多次调控政策。

限价、限购、限贷、增加土地供给、各类住房长效机制、主流媒体舆论引导···

所有的措施都为了一个目标，即改变大家对房价上涨的预期，让大家死了房价再度暴涨的念头。

然而这个努力，现在却出现了一些破绽。

▌“地方队友”露出底牌

11.16的一则消息，引起了笔者的注意。

据新华社报道，济南近日出台了一个政策。

要求相关部门从保障用地、降低用地成本、加快规划审批等方面，支持实体经济项目建设，以七五折地价鼓励实体经济项目有效开发利用地下空间。

说的通俗点，就是保障和增加城市的工商业用地的供应。

无独有偶的是，上个月，深圳在出台的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中，也特地强调，日后很多区域的土地供应将向产业用地倾斜。

而且，可以肯定的是，继深圳、济南之后，“增加产业用地”政策会在越来越多的地方出现。

若站在城市发展的角度，此类政策并无不妥，反而是带动地方经济发展的必要之举。

有问题的，这类政策出现的太不是时候，尤其是这轮的调控刚进入深水区，公众包括开发商、投机客们的预期开始被动摇扭转的时候。

因为，它在向市场传达着另外一个与主流观点相反信息：“城市蛋糕（土地）就这么大，产业用地增加，住宅用地就只能减少，所以，未来房价会继续涨。”

这不正是楼市的“死多头”们，一直在死守的观点么！

▌动摇市场预期

“管理是门艺术，具体手段并不重要，重要的预期引导 ”

将其奉为圭臬，并将之运用到炉火纯青地步的，莫过于美国央行 —— 美联储。

尤其是即将卸任的现任主席耶伦，通过“预期管理”来引导市场的情绪，很好的防止了重大政策改变时，对市场引发巨大的波动。

以至于每一次政策还没出台，市场已经再往其预期的方向走了。

当然，市场不是傻子，官方说什么他们就信什么。

政策必须符合最基本的经济学常识，在逻辑上能够自洽。

而从经济学的角度来讲，其实，治理房价很简单，只要控制好两端（供给、需求）即可。

需求一般有两种，一种是人口增长带来真实性需求；一种是通过金融杠杆刺激出来的需求。

首先，人口增长带来的真实性需求，无法抑制，也不应该抑制；

其次，金融杠杆刺激出的需求，只能暂时性压制，比如当下的限贷政策。

所以，楼市调控的关键，就在供给上。

如其他行业的供给侧改革，也是从供给入手

首先，我们先看下过去几年房价快速上涨的一个重要逻辑，下图是中国30个主要城市过去几年的住宅用地的成交量和成交金额。

（中国30个城市住宅用地成交体量和金额）

从上图中，我们可以看出两个重要信息，一是住宅用地的成交在逐年减少，二是成交金额居高不下（地价在大幅攀升）。

这就直接造成了一种情况，房子供应少了、成本变高了，需求又居高不下，房价怎能不涨。

开发商和投机客们也都看到了这一点，所以，才敢疯狂 ，进一步推高房价。

而这一次，国家充分吸取了教训，让地方通过各种手段大幅增加供给，如增加土地供给、大力发展保障房、集体住房···

虽然刨除掉配建的公租房、集体住房、租赁性住房，能入市交易的商品房并没有多少。

但至少在预期上，官方舆论在不遗余力扭转之前“供给不足”的印象，而且一些地方也在积极的用行动配合，如下图。

虽然市场上还是有些杂音，像一些热点城市已无地可供，如深圳，从上图的增幅也可以看到这一点。

但现在的一些做法，无疑捅破了这层本就脆弱的窗户纸。

▌“无地可供”是个谎言

看到这的时候，可能有些嗑瓜子的群众会困惑，不是说没地可供了么？怎么还在积极的增加产业用地？

无地可供，其实，是个美丽的谎言。

看看下面几组数据就明白了。

首先，我国的住宅用地占城镇建设用地的比例明显低于很多国家

据统计，日本城市用地中，76%是居住用地；纽约居住用地比重为42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。

而在我国的城市中，这个指标仅为30%。

而且中国每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头，而住宅比例仅为20%～30%。

不过，美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例却高达50%～70%。

从下面这两张图即可看出来，即使最无地可供的深圳，与纽约、伦敦、首尔及日本都市圈比起来，仍有很大差距。

其次，我国的容积率也低于世界主要城市的水平

我们知道，大城市要想发展更多的是向上要空间，这个指标就是通常说的容积率。

而当下，我国新建商品住房平均容积率为1.36，在世界范围内，属于偏低水平。

如一线城市1.76、二线城市为1.53；

而香港为4.5，新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

所以，对于我国的城市来说，包括那些一线城市，住宅用地不够就是个谎言。

真正的问题，不在不够，而在于错配。

可能有人会问，“编造”这个谎言的目的又何在呢？

“相关评论：此四万亿非彼四万亿目的”就藏在城市的发展逻辑里，“产业创造就业机会，就业产生需求，需求聚集人口，人口聚集带动房地产开发和税收”。

所以，现在即使在一些“无地可供”的城市里，涉及到旧改项目时，地方管理层首先关注的是能释放多少产业空间，而不是提供多少住宅。

不过，这也间接导致另外一个后果，中国的写字楼和商业空置率居高不下。

万科董事长郁亮就表示，国内很多城市都要建设金融中心、总部基地，造成大量购物中心闲置，而这一问题还在持续恶化。

而据万科监测，一些大中城市的商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远超15%左右的合理配比上限。

即使经济最具有活力的深圳，也未能幸免。

据深圳一家本地开发商私下表示，深圳工商业用地尤其是工业用地供应太大，不仅挤压了住宅用地，而且造成局部区域过剩。

▌小结：

说实话，中国的“高房价病”还真不好治，虽然我们都知道医治的方法。

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