地王躁动调控空调生存

文/赵亚平

被称为史上最严厉的调控并没有遏制疯长的房价，在调控步步推进之时，“地王”依旧当道。通过调查走访注意到，调控之下“地王”躁动，平稳楼市暗藏“着火点”。眼看着房价又在蓄势待涨，买房人按捺不住了。如选择出手，几经调控房价却未见实质性下降；如选择继续观望，又怕房价再度疯长。买还是不买？成了时下买房人最纠结的问题。

上周末，和几个朋友遍访通州、顺义和房山的热销盘，发现时下热销的楼盘都是以价格取胜，如两日卖光的“金色漫香郡”，产品非常诱人，消费者感觉价格合适的楼盘往往被一抢而空，而即使直降7000元的“楼市第一降”京贸国际城，也并没有让消费者感觉“价格合适”，所以依旧销量平平。

纵观时下楼市，躁动的“地王”、楼市第一降、卷土重来的“日光盘”以及调控变“空调”的尴尬局面为当下楼市四大怪象——

怪象1：躁动的“地王”

调控步步推进之下，“地王”依旧当道。11月25日，广州今年最受关注的住宅靓地——广铁南站“巨无霸”地块正式出让，一场引人瞩目的抢地“三国”大战在广州上演。万科与城建、保利与金地、广铁与珠光三大联合体为了争夺广铁南站地块，酣战222轮。结果，广铁集团出手86亿元斩获此地，楼面地价17276元/平方米，创下了今年广州土地市场之最。

“地王”不愧是房价先行官。注意到，该“地王”未到一周便引发周边物业的业主疯狂提价放盘，导致周边业主坐地起价忽涨5000元。但耐人寻味的是，地王只是刺激到房价，却并未刺激到需求。一些楼盘内大都门可罗雀，却无碍开发商继续报高价唱响“空城计”，广州楼市有价无市的僵局短期内依旧难解。

无独有偶，“地王”身影再现杭州。11月 0日，曾经的“地王”，原杭州商学院地块得主雅戈尔置业再度杀入杭州市场，刷新申花板块楼面价，以总价24.21亿元包揽5 、56号两块宅地，楼面价分别为 17751元 /平方米和18114元/平方米。此前，申花板块土地出让楼面价为1595 元/平方米。而申花板块的中海·紫藤苑11月7日开盘，精装修17000元/平方米左右。“这地价是有点高了。”一名供职在杭州的某全国性房企的营销负责人直言不讳地表示。

时下的土地市场，俨然已是一场场地产大鳄间的战争。这种大鳄之争，直接刺激了地价，催生出一个个“新地王”……品牌房企频频出击，竞争激烈，不可避免地推动了地产走高。那么，眼下地产大鳄们为何不约而同地四处拿地呢？专家表示，这首先跟目前市场有关，目前楼市开盘似乎开一个火一个，房价一直没有明显下降。但业内心照不宣，宏观调控具有滞后性，随着时间的推移，会有不少中小房企被淘汰下来，大的房企只有手中有粮，有充足的土地储备，才能不会一下子死掉。所以房产大鳄们此刻早早筹备粮草，注重拿地。

调控不减的压力之下，地王依旧猖獗，只能说明部分大开发商依然“不差钱”。

怪象2：“楼市第一降”

4月底还坚称不降价的通州涨价“带头大哥”京贸国际城，在死扛了7个月后，终于对市场妥协，直降7000元。“降价有可能和前期京贸国际的开发商天旭地产夺地王后资金紧缺相关。”据业内人士表示。

了解到，11月 18日，号称“楼市第一降”的京贸国际城直降7000元。并高调推出“降价补差价”措施，预计超过2亿元的差价款已有三分之一左右“名花有主”。项目相关负责人高枫在接受采访时透露，目前已有100余位业主签订了补款协议，最高补偿差价金额高达76万元。了解到，开发商的返还措施主要针对 号楼的老业主，根据合同签订时的总价差额给予现金返还。对于全款购房的业主，直接给付差额；对于贷款购房的业主，则会将差额划拨给银行，替业主提前还款。

在通州的京贸国际城，销售人员告诉，降价补差价的优惠措施涉及 号楼近400套房源，截至目前有一部分业主已经签了补差价款协议，另外还有一部分业主由于时间安排原因一时赶不过来。“刚接到我都没敢相信，有点像天上掉馅饼。”今天上午，在该项目售楼现场看到，有四、五组购房者正在签退款合同。一位不愿意透露姓名的购房者表示，他退了50万，正好省了装修的费用。

在京贸国际城的售楼处，注意到，前来看盘的人络绎不绝，但真正签约的客户却不多，张 告诉，“总觉得通州交通不理想，自己住还是不想选择通州，加上直降7000元还是觉得价格不低，所以就选择继续观望。”在京贸国际城业主论坛上看到，关于降价补差价的讨论已有近百条，绝大部分友都支持开发商的做法。

“赔本赚吆喝”，开发商虽然损失了2亿元的“差价”，却在冷清的市场环境中赚足了购房者的眼球和口碑，也省下了不少宣传费用。从售楼处现场了解到，降价补差价的活动推出后，该项目平均每天咨询量达到100多个，来访量也达到几十组人。

“而另一种可能就是开发商有回款的需求。因为京贸城的开发商天旭地产在2月24日曾经勇夺通州地王——半壁店地块，而他们将为此要付出28.2亿元的出让金。”

今年2月24日，半壁店地块出让，远洋、保利、星泰、中铁、龙湖、首开、新华联、海港等10家房产企业参与了竞价，在报出20亿元拍卖价后，远洋和天旭运河展开了“车轮战”，最终天旭运河以28.2亿元竞得，折合楼面价106 5元/平方米，而通州房价号称“进入三万元时代”。

“开发商要缴纳土地出让金，需要大量的现金流。”业内人士都认为这是天旭地产为了迅速回笼资金，此次不惜先“自残三千”。

怪象 ：“日光盘”卷土重来

岁末的北京，期待降价的买房人等来了推盘小高潮。

12月初，和几个朋友一起沿着北京通州新城和顺义新城沿线看了两天房子。

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