今年北京楼市的商住项目受到投资者热柔软

今年以来已连续三次上调利率，因为房贷利率大多按年调整，因此加息的累加效应将在明年集中体现。房贷客户面临的利息负担不断加重。

以一套200万元计算，如果贷款100万元，在去年10月贷款100万元，按照当时的利率来看，20年需要支付的利息款为47.5万元左右，即使考虑到后期基准利率上浮，但是因为执行7折，实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果购买一套200万元的房产则需要支付接近87万元利息，20年贷款期增加利息支出接近40万元，也就是接近房价的20％左右。

房价下调，购房者支付成本是否降低呢？北京中原市场研究部张大伟分析认为：

首先，货币政策紧缩是本轮调控最严厉的政策。目前来看除限购外，限贷和加息是最影响购房者入市的政策。

其次，房价下调不超过20％，购房者入市的话，实际支付成本依然未跌。目前来看，因为大部分购房者需要贷款购房，而贷款利息的大涨，使得房价即使下调20％，购房者总支出依然上涨，不过是减少了部分首付，增加了利息，购房成本中，减少给开发商的房款变成了的利息。

第三，目前市场上下调三成项目销售量比较好，这部分项目的深度下调，使得购房者的实际支出的确有下滑。这也从一定程度上说明了，如果想获得比较高的销售必须调整房价两成以上。

第四，断供潮不会出现，从目前市场来看，虽然部分项目下调达到了 0％，但是因为贷款政策的变化，2011年之前购房者并未触及成本线。从目前市场来看，房价下调的影响对银行来说，最大风险在开发商的开发贷，而非购房贷。

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