雅居乐钱景堪忧美食

民生救助 2020-12-28 06:05 字号：大中小

滞销项目库存严重，负债率逼近警戒线，现金流为负数

在月底年度业绩发布会上，雅居乐地产控股有限公司（HK 8 ）宣布了今年480亿元的销售目标。业内人士认为，这个目标虽说不算高，但对过去三年都未能完成销售目标的雅居乐来说，要想在变化的房地产市场中完成今年销售目标，确实压力不小。这主要是公司在战略、管控、结构、资金等问题上存在隐忧。前期战略布局拖累公司

2006年，雅居乐投资海南清水湾项目，当时并不被人看好，因为陵水是个“前不着村后不着店”的地方。恰逢2010年海南省国际岛规划获批，海南房地产市场全面启动，这个极具眼光旅游地产项目，创造了当年销售100亿的天量。

清水湾项目的成功，让雅居乐战略全面走上旅游地产之路，但这一模式很难在其他的旅据了解游地产项目上进行复制，所以雅居乐之后的旅游地产之路走得比较艰难，无论是在云南的腾冲和瑞丽，还是在海南的定安和文昌，都不是非常顺利。

雅居乐另一个战略布局，就是过分依赖于华南区域。虽然华南的市场相对比较稳定，但是作为一家上规模的上市企业，完全依赖于华南区域，对雅居乐规模化的运作和发展产生了一定的阻碍。2012年底，雅居乐意识到了区域过于集中的问题，启动了华东区域战略，进入了多个一、二线城市，平衡了区域布局。虽然起到一定的效果，但走高端产品路线的雅居乐，与目前旺盛的刚需市场需求相悖。其销售步伐十分迟缓。

部分滞销项目库存严重

201 年，雅居乐有60多个项目在售，其中销售前10项目金额占比达到50%左右，这一方面说明，这些项目贡献度大，另一方面也说明其余50来个项目存在问题较多，平均每个项目销售额不到4亿，存货压力巨大。以二线核心城市南京为例，2010年10月，雅居乐以近8000元/平米的楼面地价拿下浦口新城地块，创下浦口新城地王价。历时三年，该地块被定名为雅居乐滨江国际正式亮相，并推出2 平米大平层豪宅系列产品。南京江北板块作为刚需产品的集结地，“独树一帜”大平层雅居乐豪宅系列产品一上市，立即引起众人质疑。

出人意料的销售策略并没有带来令人满意的销售业绩。据南京上房地产统计的，截止4月28日，雅居乐滨江国际入 41套，认购6 套，成交46套，销售面积为9759.77平米，均价为16915元/平米，成交率为8.59%。而雅居乐滨江花园东园（二期），毛坯出售，入190套，认购79套，成交量却为零。

为应对当前市场压力并解决存货问题，近期雅居乐采取部分项目降价销售的策略。2月末，常州雅居乐星河湾推出新一批房源，5 80元/平方米起售，最低价仅相当于前一批房源售价的5.4折；月以来，成都铂雅苑、佛山雅居乐曼克顿山等项目也出现了降价销售。去库存已成为当下雅居乐的第一要务。

低效率带来资金问题显现

管理出效率，这是现代企业快速发展的法宝。但雅居乐家族化运作模式虽然在广东房企中是一种常态现象，但作为上市房企则显得不同寻常。雅居乐的架构、流程和管控等相对繁复，使得运作效率较低。比如，雅居乐的项目开工周期比较长，一般都在18个月以上，这也是这两年雅居乐发展速度缓慢的内因之一。

项目开发周期长、销售迟缓，资金回笼不畅，这使得雅居乐资金问题显现。从公司年度财务数据上来看，201 年雅居乐资产负债率为72.4%，显然超过了内地在香港上市房地产公司资产负债率67.4 %均值。

动能柱在欧盘期间有转绿并快速增量迹象。KD指标已形成死叉雅居乐逼近资产负债率80%警戒线，以引起多家研究机构的关注，摩根大通、、标普等多家外资机构或唱衰，或调低雅居乐的评级。近期，摩根大通发表报告称，雅居乐去年业绩令人失望，主要由于行政开支上升。此外，雅居乐去年底净负债比率亦升至97%，因有超过1 0亿元的净现金流出，并只有77%现金回款，处于同业最低水平。摩根大通还分析称，集团最差的情况正在酝酿当中。

现金流入为负数是雅居乐第二大资金问题。资料显示，除了2012年录得 .5亿元的现金流入外，其余年份，雅居乐的经营业务所得现金流入金额都是负数，投资活动现金流入净额也均为负数。与此同时，公司的现金及结存却一直保持在47亿元—100亿元的较高水平。这些资金在很大程度上是来源于融资活动。2010年—201 年中期，雅居乐的融资活动现金流入净额分别为52亿元、27亿元、29亿元、104亿元。2012年雅居乐新增借款1 8.4亿元，偿还借款85. 亿元，仅是借款成本，就需支付25亿元。

如何化解管理低效率带来的一系列问题，近期，雅居乐董事会大换血，陈氏家族的四名成员都成为了非执行董事。人们看到了雅居乐想把企业从家族化过渡成职业经理人团队的决心。此外，雅居乐还提出了把开工周期缩减至12—16个月，最快在8个月之内完成。但是，短期内雅居乐能否渡过难关，仍待市场考验。

针对一些机构、专家所提观点，本报致函雅居乐，但截至发稿，对方未予回复。

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