专家称恐慌心理致房地产回暖明年调控会更难

专家称恐慌心理致房地产回暖 明年调控会更难

*2《*评论》：

聚焦核心经济工作会议：买房，现在该出手吗？

18日，国家统计局公布了11月70个大中城市的房价变动和销售量的近日数据，与上个月相比，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。近期有媒体报道称，北京一家中介表示，二手房*提价了70万。那末，热点城市的一些房价到底是出现了怎样的变化？房价再会继续看涨吗？楼市的调控是否会能够压住未来的房价？*频道主持人沈竹和特邀评论员中国人民大学经济学院副院长刘元春、出名财经评论员张鸿共同评论。

北京一套二手房半年上涨70万。11月，70个大中城市房价*出炉，热门城市房价呈现哪些新变化？房价还会看涨吗？

在北京五棵松附近的一家二手房中介，看到好几个销售人员对面都坐着前来咨询的顾客，其他销售人员则在忙着接。11月份以来，无论是来门店咨询的人，还是打询问房源的人，数量都比9、10月份增长明显。随着咨询量的增高，房源价格也水长船高。

*(某房产中介公司区域经理)：您看我们这一个区域，五棵松片区，9月份我所有咨询的客户一共是250个，就是咨询买房子的客户，然后我给您看一下11月份，是633个，这个是12月份的，从1号到现在，不到半个月，我们已经有698个客户在咨询。

*：然后我们带客户去看房的量上来了以后，业主现在的价格也有所增长，您看这套房子，这是一套小三居，现在的价格是720万，然后还有叫价的进程，之前在5月份的时候，这套房子是在650万左右，然后到10月份叫到680万，现在的价格是720万。

即便许多房源价格水涨船高，也并未阻挡购房者的脚步。一个一直为承销房源办理过户的工作人员告诉，由于北京近期销售量增长明显，他去产权交易核心排队拿号比之前辛苦多了。

赵鹏(某中介销售人员)：像之前我们过户，就是基本上*，就说九点钟到那以后，*就可以办完，但是现在就不一样了，现在就是必须提早*去。

在上海外环一个新推出的楼盘，虽然是周二，还是有很多的买房人。为此开发商坦言，销售压力没有年初那么大了。

某楼盘销售负责人：应该来讲我们这个价格比较符合目前的一个市场定位，因此我们的销售策略、定价策略也是随行入市的一个情况。

为了在年底再冲一把业绩，售楼处，还吸引了六七家银行设摊摆擂，乃至还打出了难得一见的85折贷款优惠。

新盘热卖也带动了二手房行情。统计显示，11月单月上海二手房销售量突破2万套，创下了楼市调控以来的一个新高。

在广州花都的一个新开楼盘，销售现场非常火爆，很多广州市民趁着周六日，一家老小过都过来看房。在南沙核心城区部份楼盘看到，这里的均价基本为8千上下，与年初相比，一些楼盘取消了折扣，部份楼盘房价乃至还有所上涨。

某楼盘销售人员：9折，我们现在是较低的折扣，(价格)逐渐升，一直在逐步升。

近日，广州市国土房管局公布了11月广州10区新建商品住宅签约情况。2012年11月广州市10区新建商品住宅上签约面积76.92万平方米，同比上涨117.5%。

刘元春：要理性看待楼市中的市场噪音

(《*评论》特约评论员)

目前来讲，存在着这种市场噪音是正常的，说*或半年提价70万的这种消息，毫无疑问是属于市场噪音的范畴之内。目前全部全国的整体数据虽然有所变化，但变化还没有如此离谱。在过去10年里，中国房地产市场，特别是房地产中介所发布的这样一些资讯，我们会发现，这样的炒作行为时有产生，但我们还是应当撇除这样一些噪音，来看噪音背后的一些变化。

从今年4季度以来，整个全国房地产市场的基本面的确产生了一些变化，第1就是我们所看到的交易量，在10月份、11月份出现了明显的反弹。第2，我们会看到区域出现了一些分化，一线、二线城市的相对库存量在有所减少，但3、4线的库存在进一步的急剧上扬。随着交易和市场供求的变化，我们全部的这种*数据也在出现一些变化，同时价格数据也在出现一些变化。这说明目前全部市场噪音在很大程度上对我们的一些基础变量，出现了一个强烈的放大效果。当我们看到这样的消息时，一定要理性的处理。例如就算北京的局部区域的房价可能有这类状况，但是我们也看到很多的三、四线城市，和一些重灾区城市，它的价格还在往下落。所以说我们处理这样一些资讯的时候，要分区域、分时间，同时要看基本面。

张鸿：目前楼市呈价涨量增的态势

*国土部在说，接下来的土地供应方式，明年要有一些变化，包括也要查一些大型的国企在某一个城市制造一些地皇等等，其实也是在清除这种噪音。但我不认为*涨70万的这样一个个案，是因为中介或者是房东要制造一个恐慌情绪，我反而觉得，假设我们是房东的话，可能自己也被这类恐慌情绪影响。这就相当于股市，我1看涨了，本来想卖的，我怕踏空了，赶紧撤单，然后我调一个更高的价格，一下子调70万上去，可能是他自己也遭到影响。由于现在不管是买的，还是卖的，大家现在有一个大概趋同的判断，就是房价开始平稳的见底回升了，至于是不是牛市，很难说。

国家统计局公布数据显示，4月份是3个上涨城市，5月份是6个，6月份是25个，7月份是50个，8月份是35个，9月份是31个，10月份是35个，到现在是53个。下跌的城市4月份是46个下跌城市，然后是55个下跌城市，57个下跌城市，然后又逐步减少。大家现在看，上涨的城市也在增加，上涨的幅度也在增加，交易量也上来了，就是呈价涨量增的态势。那末，稍微有点*基础的人就知道，大概见底了。可能再加上开发商、中介也跟着一忽悠，大家可能大概达成了一个基本的判断，就是见底了，开始回升了。

马光远：由于恐慌心理致使的房地产回暖

目前的情况，事实上意味着什么呢？整体上涨的一个趋势，从下半年已经开始，目前应该说有加快上涨的这么一个态势，固然这个态势的背后，*根本的原因，我不认为是基本面产生了变化。目前能够扭转买房和卖房的双方预期的关键，就是恐慌性的购买，恐慌性购买背后一个较大的因素，就是大家在看城镇化，大家都在想城镇化以后，很多人要进入城市，进入城市以后肯定需要房子，那么房价肯定要上涨。如果按照这么一个简单逻辑的话，那末所谓明年房价要*等等的因素，在没有制度性举措抑制的情况下，很有可能变成一个现实。

目前的这类购买是在属于淡季的情况下，销售量的上升等等反应的这类恐慌性的心态。房地产政策并没有改变，我们看到的基本面并没有改变，但是人的预期改变了，预期改变的背后是一种恐慌的心理，恐慌心理导致的房地产回暖，在中国房地产的历史上起的作用是很大的，是难以遏制的，所以对这种情况，一定在政策层面要予以关注。

刘元春：在政策层面上给予明确的信号

(《*评论》特约评论员)

首先，我们应当高度警惕这样的波动，警惕的核心原因就是，这个预期逆转以后，有一个强化效应和放大效应，这类效应一旦形成，那么我们潜伏的一些因素可能会起到推波助澜的作用。

特别是我们目前所看到的一些基本量，比如，我们的M2的存量的确很高，90多万亿的存量，同时再加上国际资本的流动的逆转，再加上我们目前这种预期的逆转，那末可能会致使资产价格泡沫的压力会在短期里急剧上扬，而这种上扬会对我们下一步整个宏观经济调控和推动城镇化健康有序的进行，会带来*压力。这就需要我们在政策层面上给予一个很明确的信号。应当说，前两天核心经济工作会议把这个信号释放的比较完全。一个是房地产调控坚持不变，就是一个很重要的信号，同时还提出了对于资产泡沫、资产价格的上涨要高度关注，对于这种系统性风险要高度关注。因此，房地产的价格变异是他盯防的很重要的要点。

张鸿：必须得提防地方政府的潜伏冲动

我们现在一再地说不动摇，坚持调控不动摇，但还要有几个警惕。一个是，在听到这种众多信息以后，有点动摇的普通*者，或是普通的老百姓，这叫需求冲动，我基本上从短信来判断房地产市场状态，现在每天收到的开始增多，而且直接打的也开始多了，说你要不要卖房？你需要买房吗？这说明开始热了，中介开始活跃了。

接下来是开发商买地的冲动，尤其是一些大的开发商从今年下半年开始，他们的资金开始充裕了，开始熬过了冬天，所以就开始拿地，当然拿了地以后，从理论上讲，在一年半或两年后会变成供给，有利于房价的稳定。但当每拿到一个地皇的时候，都会对周边造成恐慌，卖房者一看，这个楼面价已4万多了，我赶紧不卖了，我赶忙涨70万、涨80万，所以在某种程度上，造成房价的恐慌性上涨，或者有些人就惜售不卖了。

再有就是我们必须得防备潜伏的冲动，就是地方政府的财政冲动。现在好像没这个担心了，因为现在经济增速放缓了，这个城市开始放松一点，那个城市开始放松一点，但是我觉得他们还有这个冲动，一旦经济开始有点放缓的时候，我觉得某些地方政府还是会出台一些变相的，他们叫做微调的一些东西，来让不动摇的房地产调控变的有点动摇。

刘元春：城镇化的推进在于改革

(《*评论》特约评论员)

目前，整体的宏观经济的稳定与持续性的房地产调控之间，在短期里是有一定冲突的，由于房地产在中国全部宏观经济中的地位非常显要。如果从中长时间来看，这是相契合的，这是很重要的一点。如果我们任由房地产价格进行快速上涨，任由土地财政的利益结构继续蔓延，那末中国可持续的增长态势肯定是会终结的，这是毫无疑问，因此国家层面已高度认识了这个问题。经济泡沫化、经济产业空心化和粗放式的土地财政的模式是不可延续的。因此这里面提出的下一步的城镇化，它是要超出传统的粗放式的城镇化，它要有质量的城镇化、集约的城镇化、绿色的城镇化、智能的城镇化和低碳的城镇化。

这类城镇化跟以往可能有几大不同，第1，它不是简单的通过卖土地，来实现土地高度增值获利来推动的这种城镇化，那末这样就要求我们在土地市场上有所改革，要改变我们以往在土地市场上无所作为，在另外一方面又负作为的局面，而目前房价趋高，各方面的预期出现很大的一些变化，很重要的一个是在土地市场上，在土地财政上，所以这应当是我们未来改革的一个很重要的要点。就城镇化的这种推进来说，很重要的一个基础还是在于改革，也就说城镇化红利的获取，它有个基础，是要获得改革红利，这是我们一定要认识到的。

张鸿：明年的房价调控会更难

改革，这个词不光是在接下来城镇化的进程当中要改革，要避免未来出现城镇化是房地产化。我们现在的房地产调控也需要改革，比如说房价高是一个症状，就像发高烧一样，现在我们限购的政策，包括我们对需求抑制的政策就是退烧药，但是有很多原因能造成发烧，所以接下来我们要调控的是深水区，就是改革的深水区，房价调控也到了深水区，就是我们什么时候不吃发烧药，温度也不会升上去了，这才算治好这个病。所以接下来就是要改革，要去炎症。

我们知道，造成房价上涨的因素很多，投机和*性需求只是其中的一部分，乃至不是*主要的部分，所以*根本的缘由是，比如说土地制度的改革，乃至财税制度的改革，乃至我们*摁住了烧以后，我们希望收入能够涨起来，到较后房价和收入比起来，不是那么高了，那就有收入分配制度等等一系列的改革，所以我觉得明年房价调控会更难，由于涉及到根部的改革，那一定是更难。

张鸿：房价在短期内稳中有升

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