失落的上半年华润置地抛出N个检讨

失落的上半年 华润置地抛出N个检讨

导 读

新一轮范围比赛中前进缓慢、在万科股权纠纷中黯然离场、央企整合混改大潮中片叶不沾身，华润置地在过去这个财报期不仅没有太多建树，甚至还在慢慢流于平庸。

地产壹线 王静 发自香港

“上半年开发额、营业利润，跟其他发展商靓丽的报表相比，不太好看，我们也在反思”，在半年业绩“扑街”已成定局的条件下，华润置地副主席唐勇在*者会议中先发制人，表示管理层在检讨。这也为公司2017年中期事迹发布奠定了基调。

8月23日，台风天鸽过境香港，天文台挂出10号风球，金融市场全面暂停。原定于湾仔华润大厦50层举行的华润置地中期业绩会，也临时改为会议。虽然“台风假”仍然要加班，但香港*机构的分析员发问热忱不减，会议时间长达一个小时四十分钟。

新一轮规模竞赛中前进缓慢、在万科股权纠纷中黯然离场、央企整合混改大潮中片叶不沾身，华润置地在过去这个财报期不但没有太多建树，甚至还在慢慢流于平庸。管理层也在会上对多个问题进行了检讨和反思。

检讨范围：统计口径背锅 华润守自己底线 依照华润置地公告，2017年 月，公司累计销售面积为437 万平方米，增长1.7%；实现合约销售 632亿人民币，增长13.8%。公司在规模方面的增速显著落后于同业，甚至不及行业平均增速算作“回扣”。。

根据兴业证券此前统计，主要上市房企上半年的销售表现好于行业平均水平，累计合约销售金额和面积的同比增速为54.6%和 43.2%，远高于行业的 21.5%和 16.1%。表现较好的公司有龙湖地产、碧桂园和融创中国，合约销售金额分别同比增长140%、131%和 89%; 合约销售面积分别同比增长 133%、106%和 102%。

许是感受到了全部行业力争上游的氛围，唐勇宣布华润置地将2017年全年销售目标，由原来的1200亿元提升10%至1320亿元。并称今后每一年都会保持双位数的增长（即10%以上）。

“公司一直寻求有质量的增长，也关注范围增长。经过对全年可售资源的盘点，将销售目标提高10%，虽然增长不多，但也是我们努力改善的态度。我们自己内部在不断检讨，战略和管理需要调剂和改良。”

但他同时强调，这是公司为了客观反应自身实力，没有刻意迎合行业风气。

在*同业的衬托下，华润置地近年来缓慢的复合增长率，让*机构对于公司能否继续保持行业前十水平，持怀疑态度。最少有三家*机构的分析师在反复向管理层追问范围、未来增速以及行业排名的问题。

唐勇顺势提出了统计口径的问题。“中国的企业都比较喜欢大，大了不一定强，不大一定不强，大还是很重要的，但是现在统计口径都是不一样的，我们的资产负债表、土地*能力摆在那里，我们是有能力做到的。我们也看到好多企业雄心勃勃的5年3000亿的目标，我们也祝愿他们跑得更长更好，我们的底线我们也能守得住。”

鉴于唐勇一直将统计口径不同作为华润谈到范围时的一块挡箭牌，某分析师随后追问，华润对前十名的排位，是更重视权益口径的数据吗？唐勇随后强调公司更重视对股东权益的*。这个回答显然没能令到上述分析师满意，随后将该问题又重复了1遍，唐勇沉吟几秒后笑道，用不严肃的销售口径也可以。

当分析员谈规模时，华润在谈销售口径；当分析员谈销售口径了，华润又在谈股东*。顾左右而言他，加之唐勇提及的统计口径和面对同行高速增长时公司会检讨*策略的言论，与今年3月份做2016年全年事迹发布时的话术几近如出一辙，公司管理层所谓“反思”的诚意有待检验。

检讨布局：有些同行在二三四五线都有项目 关于城市布局，这是在谈到规模时的一个延伸问题。

根据华润置地提供的数据，公司2017年上半年结算均价较16年下降12%，撇除营改增影响，比16年同期结算单价下降1000元/平方米。

公司CFO俞建解释称，主要原因是一线城市结算资源占比下降。17年上半年，一线城市结算均价虽然较16年同期上涨了19%，但结算面积占比较16年同期下落比较严重，其中17年上半年占3.7%，16年同期占7.4%，这个原因致使整体均价下落。

而在上半年实现的632亿元签约额中，85%来自一二线，低于去年的88%；签约面积437万平方米，其中74%来自1二线，去年同期为79%。这当中主要原因是17年上半年一线城市限购，致使成交下降。

综合上述数据不难发现，过度聚焦一二先城市，使得华润置地在面对市场波动时显得过于被动。唐勇在检讨公司规模增速缓慢时，也提及了这个问题。

“我们过去的*策略一直比较聚焦1二线城市，对标同行中增长比较快的企业，他们在二线三四线乃至五线都有比较多的布局，正好在过去一两年的城市化进程中受益，这是值得我们去反思的”。但华润置地并没有针对这个现状提出可行性办法，并强调公司风格不会一下子转变。

检讨股东溢利大减：结算和汇兑损失是主因 一直强调股东*的华润置地，2017年上半年股东应占溢利数据并不好看。

公告显示，财报期内华润置地综合营业额为港币352.6亿元，按年下落21.0%。其中，开发物业营业额为港 币290.9亿元，按年下落25.9%；*物业（包括酒店经营）租金收入为港币40.1亿 元，按年增长13.2%。

扣除*物业评估增值后的核心股东应佔溢利港币32.5亿元，同比下落48.1%；计入*物业评估增值后的股东应佔溢利港币51.1亿元，同比下落33.1%。

华润置地CFO俞建解释称，这主要受累于上下半年结算不均衡，以及人民币*带来的汇兑损失。

“上半年开发物业结转资源减少，跟去年同期相比，导致核心股东应占溢利减少18亿港币；另外是汇兑损益4起区政府败诉案件均起源于拆迁补偿。4起案件的原告均是门头沟区永定镇居民。，上半年人民币*了，而华润报表列支港币，香港有137.5亿的人民币贷款，去年发行了50亿人民币熊猫债，另外还有183亿跨境人民币贷款，导致产生了汇率损失11.6亿人民币，去年因为人民币贬值受益4.4亿，加起来同比汇率损失是16亿，总共加起来是减少股东溢利34亿。”

俞建的解释虽然将公司业务能力问题撇得干干净净，但并不能令*者满意。有分析员认为，地产行业受结算波动性比较大一些，但是大公司中华润置地是受这个影响比较多的。而汇兑问题也是许多内房都会面对的问题，但公司核心净利近几年收到的影响较大。公司应该采取应对措施。

检讨混改和激励制度：未来需要改良 虽然唐勇在谈到混改和激励制度时又一次摆出了管理层认真研究并反思的态度，但这两个问题上，华润置地显然没有更多发言权。

“很多*机构表现出了对变成华润置地较大股东的兴趣，包括一些境外的*者，和保险机构，我们还是希望找能够推动华润置地战略发展的*者。有这样的*者，集团会支持的。如果仅仅只是来了一个保险公司，只带来钱，不能带来机制改变，团体会慎重的；但团体这个门是开放的。”

至于激励机制问题，唐勇表示，公司*近做战略反思的时候，也关注到这问题，员工的鼓励计划、跟投计划在一些央企中，对公司的增长动力增加了新的活力。

“我们自己也在做这方面的反思，近期会争取一些机制灵活性。这个事情我们已经关注到了，已经在路上。管理层也希望近期能看到一些好的进展。”

作者王静

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