商用地產40年后歸誰會不會被國家收回

商用地产40年后归谁：会不会被国家收回

商用地产40年后归谁

近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象在北京、上海等城市

，由于限购政策和价格，大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住

但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背有法律界人士表示：“物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议”40年后，商业地产的使用权归谁会不会被国家收回这成为不少人关注的问题

购买了商住两用房的业主小东发现，商住两用房的二手房价格滑坡之快超乎他的预计以北京市大兴区某小区为例，根据北京链家地产销售人员艾红(化名)介绍：“去年春节之后，这边的商住房价格大幅下降，到现在每平方米的价格已经快和2009年业主购买一手房时的价格持平了，相对而言，普通住宅要稳定一些”

“主要还是因为产权问题，住宅是70年，商住房是40年”艾红说产权期限问题，直接影响了“商住两用”项目的房价据了解，除核心区外，北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅

根据亚豪房地产经纪公司提供的数据，据不完全统计，北京市目前有20多个“商住两用”项目在售，每月成交量均在二三百套，市场处于稳定状态而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市，都能看到此类项目的身影，它们被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名义对外销售但毫无例外，这些“商住两用”项目并不拥有普通商品住宅的70年产权

“我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定”中唐律师事务所房地产律师徐斌说

不仅小东这样的商住房业主，我国所有非住宅地产持有者，都要面对土地使用权到期带来的问题以国家统计局3月11日发布的《2015年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为例，2015年1～2月份，全国房地产开发投资8786亿元，其中非住宅投资2864亿元，占房地产开发投资比重的32.6%；非住宅房屋施工面积172220万平方米，占房屋施工面积的30.2%

根据国家统计局提供的数据，在这3成的比例中，办公楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%“可以预计，未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰”徐斌表示

据了解，深圳是我国最早实行土地有偿使用制度试点的城市，如果以1987年12月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起，今年已经是第28个年头2000年以来，随着第一批行政划拨土地的陆续到期，为了解决到期物业的问题，2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，当时这批土地出让的时间较早，就没有按照标准去执行“主要还是房屋产权到期的问题还没有在全国范围内大量出现”楼建波说，“处理这样的问题一个是要让续期费用群众承受得起，另外一方面土地毕竟是国有资产，不能白白流失，最好还是本着‘一事一办’的原则来解决再过二三十年，房屋产权到期现象比较普遍了，国家肯定会出台统一的政策”

中国政法大学法学院教授符启林表示：“物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期，但对于商业用地等，现在的政策还没有明确”上海联业律师事务所主任王展持有相同的看法，“对于非住宅地产，物权法没有作这方面的规定，是否续费、如何续费，都处于不确定的状态”而采访到的其他业内人士和专家均表示，对于非住宅用地的续期问题，目前的相关法律条例尚不明确

如果续期问题“有法可依”，那“法”在哪里

根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”

对于“社会公共利益”这一提法，不同专家学者看法不一有学者认为“公共利益本身就是个存在争议的范畴在是否续期上，政府仍然握有更大的行政自由”

“这一点也是我最担心的，当我年老时，是否居有其所，取决于政府打没打这块地的主意”小东说，“我花光了父母所有积蓄，背上10年的债务，难道最终结果却是自己的房子在30多年后，不一定归自己所有”

但也有专家表示不必过于紧张楼建波认为：“只要不违反一般的公共利益，非住宅用地申请续期应该是可以批准的”

即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议有专家认为，“根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金”；王展则表示，“不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费”

他进一步解释：“购房者买房子的时候已经一次性支付了一大笔钱，这笔钱里面不仅包括房子的价格，还包括了开发商缴纳的土地出让金如果土地使用权到期后，再按照土地出让标准向业主收取一笔费用，多少显得不太合理”

“我觉得在立法方面，政府应该本着积极慎重的态度来推进就目前来看，的确有必要将非住宅用地如何续期等具体问题写进法律，不能老是处于不确定的状态”王展说（实习生 白帆 翟濯 王帝）

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