除非放弃招拍挂制度否则地王难除美食

岁末，土地放量明显致使土地市场的交易异常活跃，“地王”频现。12月19日，国土部出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

国土部的这一手新政会给来年的土地及市场带来怎样的影响？2011年，土地政策该何去何从？理财一周报采访了新聚仁机构董事长李嘉政、全经联研究院副院长陈宝存、上海中原研究咨询部总监宋会雍以及上海政合企业咨询有限公司董事长吴其伦。

招拍挂制度催生“地王”

理财一周报：年底前国土部连续出手，敦促地方政府公告土地闲置情况。对于土地调控的深入，您怎么看？

李嘉政：在当前调控格局下，商品房地块尤其是优质的商品房地块推出只会越来越少，而另一方面全国乃至全球资本仍在源源不断地进入中国房地产这一市场，土地市场的供不应求显而易见。我认为，当前除非放弃招拍挂制度，或者土地出让双方达成默契，否则，单纯管理层希望土地市场平稳运行有些力不从心。

在通知中有一条值得关注，“对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房‘三类用地’供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县”，国土部要求年底前不得出让大户高档商品住宅用地。我认为，这条定得有些不痛不痒，年初调控时“保障房”三令五申，地方政府也积极表态，到了年底，保障性住房建设供地任务不能完成，未见问责，仅以简单的“年底前”不得出让“大户高档”商品住宅用地来限制，实在有些不合理。

宋会雍：除了住宅市场交易反攻之外，年底一二线城市不断涌现高价地块。“地王”频现使得国土部坐立不安，因而在年底推出了一揽子新政。国土资源部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，叫停低容积率宅地出让，约谈土地违法“一把手”，要求溢价超过50%备案，第三轮调控渐被推至前沿。

陈宝存：显示，今年月份全国商品房成交均价上涨7%，然而开发商购置的土地价格则大涨 4%，地价上涨幅度远远超出房价涨幅，这一特征已日趋明显，而且将成为常态现象。正是在这样的背景下，国土部才先于其他部委再次发力，主要是向地方政府施压，敦促他们能将土地闲置情况早日查清。

吴其伦：房子是依托土地而存在的，土地的供应决定房子的开发、房价的走势。国土部此番政策的意图非常明显，即抑制土地价怀柔区村民姜某捡到一只受伤的大鸟格上涨、增加保障性住房及中低价位商品房的土地供应量，其核心目的是平抑房价。国土部近期密集出台政策，意味着本轮延续性调控政策中，土地调控作为重要手段被重磅推出。

国土部问责应该公开透明

理财一周报：预计国土部明年还会出台哪些土地政策？

宋会雍：预计明年的土地政策将以常规政策为主，核心是清理闲置土地与保证保障房建设用地，基调、框架与年底的新政不会有太大差别。

吴其伦：2011年国土部或但广州的拜仁球迷们依然十分热情将出台如下土地政策：变革土地供应制度，将原来的单一招拍挂变革为保障房划拨、中低价商品房批租、高档商品房拍卖；针对高端商品房用地，开发商拿地付全款且一次性足额支付；针对中低价位商品房用地，政府在进行出让时就做出明确的规划。

理财一周报：有消息称， 12个土地违法县市的主要负责人已被“约谈”。对于土地问责，您认为政府明年会不会对动真格？

吴其伦：从目前来看，尽管12个土地违法县市的主要负责人均被约谈，但也仅限于约谈而已，尚未见有真正问责，也没有将惩罚机制与官员考核挂钩。故此，政府针对土地违规能否动真格，本人不抱过多希望。

宋会雍： 土地闲置的“黑名单”明年公布无望。所谓“约谈”与“问责”，除非以透明操作的方式展开，否则仍旧是流于形式。地方政府执行土地政策不力的局面很难被改变，而且仅靠国土部发文也无力改变。

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