房贷新政落地各省不同招式美食

2月2日，央行和银监会出台了新一轮房贷新政，其核心是降首套房和二套房的首付比例。春节后，这一政策正陆续落地，不过各地落实的方式千差万别。 如果我们把 0多个省市的房贷新政看作是一群空降兵，那么有的人降落在了平地上，有的人则挂在了电线杆上，有的干脆掉到了水中!

我们先复习一下这轮房贷新政的要点：

1、非限购城市(北上广深、三亚之外)，首套房商业贷款可以执行最低20%的首付比例，二套房可以执行最低 0%的首付比例。

2、具体到每个城市、每类人群该如何执行新政，由央行、银监会派出机构跟地方政府沟通确定，要考虑风险因素。

由于春节因素，到目前为止很多省份还没有公布落实新政的细节，但大多数省会城市都已经开始执行。目前有三个省的房贷新政情况已经被媒体披露，我们不妨比较一下：

1、广东省：除广州、深圳，佛山(含顺德，南海)、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%，其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行最低三成，其他地区仍为最低四成。广州包括增城、从化两个不限购区域统一按原政策不变，即首套房贷首付三成，二套房贷首付七成。

2、四川省：成都主城区(包括五城区和高新区)的最低首付款比例由 0%统一降至25%，成都其他地区和全省其他市(州)的最低首付款比例由25%降至20%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，成都主城区(包括五城区和高新区)的最低首付款比例由45%降至 5%，成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由40%降至 0%。

、江苏省：南京高淳、溧水首付首套房最低首付款比例不低于20%，二套房最低首付款比例不低于 0%;南京其他区域首付首套房最低首付款比例不低于25%，二套房最低首付款比例不低于45%。苏州市区首付首套房最低首付款比例不低于20%;二套房最低首付款比例不低于40%。苏州县级市、吴江区首付首套房最低首付款比例不低于20%;二套房最低首付款比例不低于 0%。无锡、徐州、常州、南通、连云港、淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁首付首套房最低首付款比例不低于20%;二套房最低首付款比例不低于 0%。

可以看出，上述三个经济和人口大省对待房贷新政的态度不完全相同。广东显得最为谨慎，此次只有4个城市执行新政，广州和深圳是因为楼市太旺，仍然处于限购期，所以不执行;其他15个地市，是出于防范金融风险的因素，不愿意降首付。

江苏和四川处理手法类似，全部城市都可以分享房贷新政的利好，只不过楼市比较旺的南京、苏州和成都受到某种限制。

从地方政府角度看，当然希望能执行新政的城市越多越好，这样这些现象无疑传递了这样一个信息：在绝对生源充足并大幅增长的背景下可以拉动经济，增加GDP。但银行的人不这么看，尤其是商业的行长们，他们要为未来的坏账负责，影响奖金和职务升迁，因此他们更谨慎。这时候，就存在地方政府和银行的博弈。

所以有一点是肯定的：不是所有的三四五线城市都能享受到房贷新政，即便是在落实了新政的城市，也不是到达灾区一线后所有的人都可以享受到最低按揭比例，银行要充分考虑贷款人的信用和还款能力。

未来大城市和中小城市去库存的方式，必然会有所不同。人口流失、库存严重的中小城市，开发商如果不降价肯定很难去库存，这些城市的楼市主要靠刚需和改善型需求;而在一线城市和二线城市，则会沿着传统老路，通过房价上涨来吸引买家，因为这里有投资客，买涨不买跌的逻辑还能适用一段时间。

近期广义货币M2增速再次抬头，1月份增速达到了14%，创下了19个月以来新高;如果这种增速维持到年底，则将创下5年来新高。从目前情况看，这种可能性非常大，2016年全年的M2增速弄不好甚至可能突破15%。在这种情况下，至少在一二线城市，以人民币计价的房价很难下跌。但中小城市就很难说了。

(作者系深圳商报编委)

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