恩惠华侨城短期负债高于现金结余

房地产市场诡异难辨，开发商融资屡屡受困，（）的大佬们或许正在为下半年的融资方案绞尽脑汁。现金流捉襟见肘，但扩张步伐却逆势疾行，华侨城被认为是已披露业绩房企中唯一一家短期负债高于现金结余的公司。

但华侨城认为，这个判断失之偏颇，因为公司大部分销售项目将在下半年推出，届时年初既定计划完全可以实现。但华侨城董秘倪征也坦承，公司下半年将积极融资以补充运营资金和缓解财务压力。

财务状况显著恶化

一直在和地产两马英九今天提议由台当局前“行政院长”刘兆玄接任台湾文化总会会长大板块同时作战的华侨城，似乎并没能在房地产调控中产生更强的抗风险能力。相反，华侨城独特的“旅游+地产”开发模式，因资金占用大和周转率低而导致上半年资金链呈现趋紧局面。

根据半年报，华侨城上半年实现营业收入6 .7 亿元，同比增长84.6 %，其中地产业务达到22.47亿元，增幅达到102.09%；实现营业利润18.21亿元，同比增加10 .59%；实现净利润1 .5亿元，同比增加84.8 %。

华侨城无论是主营业务收入，还是营业利润、净利润等诸多指标都比去年同期有了大幅增长，但这种大幅增长很大程度上受益于去年完成的集团优质资产整体上市。

值得关注的是，华侨城上半年经营活因这导致实质利率上升。因此动流入现金62.7亿元，流出现金121. 亿元，经营活动产生的现金流量净额-58.6亿元，经营活动现金流净额比上年同期下降 12.95%，而去年同期是现金净流入27.51亿元。

“举新债还旧债”成为华侨城上半年的一项重要财务举措。此前的8月 日，华侨城发行了20亿元 年期中期票据，用于补充营运资金和置换。根据此次中期票据募集说明书，华侨城待偿还债务融资工具余额共计50亿元，分别是2011年 月29日到期的20亿元短期融资券，及2012年9月1日到期的 0亿元中期票据。

截至2010年6月末，华侨城短期借款为78.72亿元，长期借款为74. 4亿元，合计15 .06亿元，较2009年同期增幅达1 5.08%。

半年报显示，截至6月 0日，华侨城负债合计271.4亿元，资产总计 99.5亿元，资产负债率由年初的62.7%上升至67.9%，净负债率飙升至84.9%。华侨城现金结余44.8亿元，而短期负债却高达78.7亿元。此外，华侨城另有贷款担保10.9亿元、港币4.95亿元。

高盛高华证券8月19日发布的分析报告认为，华侨城财务状况显著恶化，2010年预期净负债率为110%。该报告称“华侨城是目前为止我们研究范围内唯一一家2010年上半年现金远低于短期贷款的企业，这表明公司难以进行扩张，尽管国企背景使其流动性风险较低。”

下半年融资解困

华侨城证券事务代表李珂辉向《第一》回应称，这种财务状况主要是因为上半年拿地和项目支持较多所致，但高盛高华证券的判断失之偏颇，因为公司大部分销售项目将在下半年推出，届时年初既定计划完全可以实现。

倪征在接受媒体采访时的解释是，一方面上半年可售房源数量较少，公司推盘集中在下半年，这就导致了今年上半年结算现金数量较少。另一方面是公司上半年启动了上海苏河湾、武汉华侨城、云南华侨城等项目，资金支出量较大。

在房地产调控重压下，华侨城上半年拿地策略被业界认为颇显激进。上半年，华侨城在全国范围的拿地金额接近168亿元，并于之前创造了两个地王。此前的7月28日，倪征在接受本报采访时指出，今年华侨城重点扩张的城市将主要集中在一线城市和该公司已经拥有项目的二线城市。

中航证券分析师杜丽虹认为，如果华侨城能够把净借贷资本比控制在77%以内，则可以确保财务安全。华侨城2010年以来扩张步伐明显加快，存在激进扩张隐忧。

高盛高华证券的报告也认为，华侨城的开发重点是高端市场，更易受到政府紧缩政策的冲击。“上半年的未结算预售收入仅为人民币 9亿元，因此我们预计2011年锁定的收入很低，这意味着2011年盈利增长前景的可预见性低于同业。”

另有分析认为，随着国家对楼市调控的深入，华侨城最为盈利的地产等板块的优势将无法显现，而“旅游＋地产”的模式也将遭遇市场考验，尤其是旅游板块，投入大、资金占用多，且盈利能力不强，这将更进一步拖累其整体业绩。

为了改变捉襟见肘的资金困境，华侨城开始加快销售速度以求变现。李珂辉说，下半年公司推盘量约占全年的七成。而根据华侨城2009年业绩说明会的信息，今年华侨城可售资源有80多万平方米，如果全部销售完毕，则相当于前三年结算面积的总和。

事实上，在去年完成了集团整体上市之后，华侨城把2010年确立为全面拓展的第一年。今年2月初，倪征就曾表示，华侨城旅游地产业务在深圳、北京、上海、成都的第一轮战略布局已基本完成。

但随着第二轮布局的不断加速，华侨城的资金链也面临严峻考验。倪征近日在接受媒体采访时表示，为缓解财务压力，华侨城下半年将积极融资。

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