哈埠区域商业次中心旺起来生存

【文章】来源：哈尔滨商业 导语：新政之下，哈埠楼市观望气息浓厚。但是，近日立汇地产的 88街 二期却被抢购；虽有近千客户预定，5月29日东辉明珠园只推出8套 底商 试水市场；群力的金中环商业街只 挑 有实力的客户，以确保项目的品质 目前，像立汇 88街 、金中环商业街、红旗 新政之下，哈埠楼市观望气息浓厚。但是，近日立汇地产的 88街 二期却被抢购；虽有近千客户预定，5月29日东辉明珠园只推出8套 底商 试水市场；群力的金中环商业街只 挑 有实力的客户，以确保项目的品质

目前，像立汇 88街 、金中环商业街、红旗 MALL、福顺尚街这样的区域商业正在哈尔滨崛起，被投资者看好。新政之下，这些项目为何热度不减？通过采访相关人士，了解到这些项目逆市升温的原因，以给购房者一些参考与提示。

消费群体助推区域商业

中央大街、秋林、爱建、开发区万达、乐松，这些都是哈尔滨人公认的、已成形的商圈，从其发展轨迹可以看到，商圈的形成确实要具备一些 硬件 。

对此，上海著名的商铺专家姜新国教授认为，一个商圈的形成、繁荣首先要有足够的人口，比如立汇作为一个占地面积100余万平方米的社区，有十几万人入住、生活，是其商铺升值的有力支撑；其次是交通道路状况。有些商业项目正是因为难以打破交通瓶颈，如南岗区的远大和松雷，人们因此会选择去交通便利的新商圈消费；此外，一个区域内的消费群体层次很重要。以金中环商业街为例，该项目紧邻天鹅湾、海富第五大道、恒盛豪庭等楼盘，其业主均为中高端客户，具有一定的消费能力。另据红旗 MALL副总经理孙路介绍，红旗 MALL有着20余万产业工人作为消费基础，他们中90%以上有本科学历，且平均月工资接近 000元，他们追求生活品质，消费理性而稳定，成为项目的消费基础。

此外，姜教授还指出，商圈的形成与政府的规划、商业综合开发计划密切相关，群力、哈西都是近几年哈尔滨市政府大力发展的重点区域，被投资者所看好。最后，姜新国强调了商圈的策划管理能力也很重要，这包括商圈的公共服务机构、配套是否完善，特别是商业策划人的实力。

商业 旺市 需要 合力

据调查，目前在哈埠商铺的投资回报率为4% 6%。对于个别商铺承诺的8%返租，姜新国认为， 几乎不可能实现。 姜举例说，即便是在上海，最好的百货商场一般净利润也仅在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%-1.6%。就此，采访了立汇地产的销售部长金兆强。金具有多年的商业管理经验，他认为，8%返租只是开发商的一种销售策略，返租的钱已经加到商铺的售价上去了。同时，金兆强指出，与住宅产品相比，商业地产需要经营业绩才能实际创利，因此，商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体等做深入的市场调查和研究。如果开发商只以8%返租招揽买家，将商铺当作住宅产品出售，缺乏后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中难以兑现承诺。

金兆强还告诉，以他多年的经验，作为一个新的开发区域，入住率达到70%、交通便利、有大品牌合作伙伴、有能够吸引其他区域内消费群体的休闲娱乐场所，这些因素产生 合力 便可带动区域内商业的发展。据了解，群力的金中环商业街总面积11万平方米左右，是集餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式消费场所。业内人士预测，就项目的基础而言，正常运营后，可能超过爱建的上海街。

另外，据了解，目前面积在200平方米左右的商铺在哈埠比较抢手，以立汇88街为例，商铺面积均在200平方米左右，投资额在200万元左右，主要是配套服务，因小区入住率比较高，大多获得了较好的收益。

商铺销售火过住宅

商铺之所以火过住宅，究其原因还在于新政的出台。数据显示，5月上半月，哈埠二手房成交量比上年同期下降80%。在此形势下，商业地产成为了投资者的新宠儿，商铺的销售开始升温。业内人士认为，商铺并不在此次新政调控的范围内，未受政策影响，加上其投资回报率较高，因此受到投资者的青睐。

据了解，在商铺热销的同时，也有更多的投资者开始关注二手商铺。21世纪不动产的市场分析人士郭威表示，商铺因存量远远小于住宅，因此在二手房市场上一直只占据很小的份额， 从一定程度上讲是被市场忽视的。 然而，目前商业地产却成了投资者的新宠儿。郭威表示，自楼市新政颁布以来，他们就开始有意识地对商铺投入更多注意力。 以前是在找住宅房源的时候顺便留意一下小区里有没有商铺，而现在我们会专门对区域内的商铺存量、空置率和经营情况进行调查研究。 郭威称，目前普通住宅二套房的首付比例提高到50%，与商业地产的首付比例相同，利率也有提高，这意味着投资商业地产和投资住宅之间的差距缩小了。

不过对于这股商铺热，投资者也需要注意到商铺与住宅之间的差异性。从事房地产营销多年的郭荣认为，商业地产的价值主要体现在长期性和稳定性，需要比投资住宅更长的时间才能实现回报。 投资住宅的人群大部分是做短线，他们要求快速实现增值，而商铺多为长线投资，对此，投资者要有所了解。

关键字：

月经量多吃点什么补
调理肠胃的食物有哪些
六安白癜风治疗费用