d家具北京楼市涨跌逻辑在哪怎样去判断房价走势

最近国泰君安的首席经济学家林采宜的一篇文章广为流传，我这里就不贴出来了，感兴趣的可以自己去看，叫《林采宜：4大因素生变 中国房地产将告别暴涨时代》。这里面她提出了四大观点：

一．驱动房地产趋势性上涨的人口因素已经发生逆转

二．城镇居民可支配收入高增长的时代已经成为历史

三．刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变

四．导致房地产价格暴涨的重要因素——土地供给政策将发生改变

有粉丝看到之后就私信问我对这篇文章和北京楼市最近的看法，那我就逐条给大家分析一下北京的情况。

首先第一条，人口，全国性的人口的拐点确实已经到来，但是北京对于人口吸附能力超过你的想象，在整个北方适合绝大多数年轻人发展的大城市就只有北京一个，山西，河北，内蒙，东北这些省份的绝大多数年轻人最好的选择依然是北京。而且虽然北京一直在疏解驱散人口，但是另一个层面北京却在大力引进人才，这相当于赶走了没钱的，引进来了有钱的，需求其实并没有减少多少。雄安，确实有一定的人口分流达赖第一次出外访问遭遇到对他的直接抗议。作用，但是照目前来看，可能还需要很长很长的时间。

第二条，收入，其实房价一直都不决定于居民的平均可支配收入，而是决定于高净值人群的可支配收入，其实就是有钱人。大家可以搜一篇文章叫《大数据：中国高净值人群资产配置及投资动态》，高净值人群的规模和资产增幅都是要远高于居民平均可支配收入增长的，所以这一条对北京楼市的影响不大。

第三条，货币环境，或者说信贷，这个对北京楼市的影响其实是比较大的。我们拿到的数据来看，北京楼市这一轮上涨中整体杠杆率已经超过了30%，现在人为的降杠杆，提利率，导致很多人现在并不是不想买房，而是没有 了。

第四条，土地供给。今年已经过去快一半了，土地供给计划才完成30%不到，商品房地块更是少之又少，当然也不能排除下半年大幅供地的可能，虽然可能性微乎其微，所以这一条对市场的影响，还有待观察。

总体上来说4个因素，真正对市场起到作用的就是货币政策，但是不能忽视货币政策的影响，就这一条就能够使北京楼市掉头向下。

分析完这篇文章，再谈最近楼市的感想。

1.环京。环京的限购其实在4月1号就已经定了。雄安的目的，是打造像长三角和珠三角一样的城市群。雄安，保定，廊坊等等这不管别人些地方以后就是城市群里的重要棋子，如果房价短时间内冲得过高，显然是严重阻碍了城市的发展建设的。

2.京楼。有些大V说京楼三四季度就会回暖，我个人认为这些看法有点太乐观了。首先，房住不炒是党中央的大方针，北京市的新任两位领导肯定会坚定不移的执行党中央的方针政策。然后，北京作为首都，一直是全国楼市的风向标，北京楼市调控政策对其他省市也具有指导意义，全国都看着呢，三四季度回暖的可能性很低，而且即使回暖也不排除调控加码的可能性。

3.调控与长效机制。现在这一次调控政策的出台，看似匆忙，其实里面暗含的逻辑深意值得我们去思考，不排除这次政策的出台是利用这一轮房价的暴涨一次性的密集出台各项政策，然后静待长效机制的到来。从政策分析的角度去解读，可能存在这样的逻辑链条：房价涨得够猛->政策出台够狠->留有足够的时间来筹备出台长效机制，那么有可能这一轮调控的退出可能不会太短。

3.信贷与房价。在北京楼市处于如此高位的情况下，对于信贷的依赖要远远大于以前的几次调控。然而最近资金面的情况我们可以从几个方面去判断，余额宝年化长期4以上， 继续升值，首套利率1.1倍，每一个现象都表明央行的缩表势在必行，而且影响深远。而且货币政策不是儿戏，存在一定的周期，而且周期至少都是一年起，不会说这个月钱紧，下个月钱就松了。只要货币政策不松口，以京楼对信贷的依赖程度，房价是不可能抬头的。

4.成交情况。首先给大家看两幅图。

上图是调控以来的北京房源核验量的数据，截止到6月2日，这一数值是323。

上图是调控以来的北京二手房签套数，截止到6月2日，这一数值是416。无论是房源核验量还是签量都是呈现缓慢下降趋势，以现在的市场形势来判断，很有可能在未来较长一段时间内，核验和签的数据会维持在这个历史低位水平。一直以来房价都是决定于成交量的，而且量在先，价在后，量涨价涨，量缩价跌，这是市场的铁律。但是房价到底能跌多少，这个依然是一个未知数，行情是走出来的，不是猜出来的。

5.购房成本。首付增大，也就是如果你是买家，当下要拿出来的现金变多了，根据贴现率的原则，虽然总价没有变，但是首付增大，实际成本是提高了的。而且贷款年限变短，贷款额度变少，贷款利率变高，这些都带来成本上升。照目前这点跌幅（目前北京整体跌幅不到5%），可能根本无法抵消成本增加的部分，根据我们的模型测算，房价必须跌超过20%才能弥补成本上升对购房者造成的影响。

6.如 作。

依然维持之前的判断，首套刚需，趁着冰冷的行情好好看房，多多砍价，遇到合适的该出手时就出手。

换房的，谨慎一点不是坏事。但是必须要说的是，在历次调控中都有不少小区价格逆势上涨，一般来说这些小区都有一些共同点，比如交通方便，配套好，小区品质好，户型好，有潜在利好（比如教改，地铁等），小区所处的区域在不停的发展完善或者改观，而且小区目前的价格并不是高得离谱的那种。好好趁着房市降温，多多思考、观察、分析，找到最合适的那一套房。

投资的，歇了吧。

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